Оценка коммерческой недвижимости в Набережных Челнах

Оценка коммерческой недвижимости: когда она необходима и что влияет на стоимость

Оценка коммерческих объектов, включая промышленную недвижимость и объекты незавершенного строительства, востребована в различных ситуациях. Она может потребоваться при страховании имущества, ликвидации юрлица, судебных спорах, связанных с нарушением имущественных прав, вступлении в наследство, оспаривании кадастровой стоимости, оформлении залогового кредитования и во многих других случаях.

По сути, оценка коммерческой недвижимости представляет собой процесс определения стоимости объекта на конкретную дату. От точности и достоверности полученных результатов зависят экономические последствия различных сделок, размер компенсаций, сумма кредита (если недвижимость передается в залог). Давайте разберемся, какие особенности характерны для этой процедуры и какие факторы на нее влияют.

Виды коммерческой недвижимости, подлежащие оценке

Одним из самых популярных видов имущества, требующих оценки, являются производственные и складские помещения. Оценщики обычно определяют их рыночную стоимость и размер арендной платы. При этом учитываются класс зданий/помещений, коэффициент застройки (отношение площади строения к общей площади объекта), наличие отопления и местоположение.

Если речь идет об офисных и торговых объектах (бизнес-центрах, ТРК и т.п.), ключевую роль играют год постройки, расположение, класс здания/помещения, наличие охраны и парковки, инфраструктура и плотность населения района.

Наша компания также занимается оценкой недвижимости специального назначения, к которой относятся АЗС, железнодорожные пути, инженерные сети, нефтехранилища и др.

Каждый тип имущества обладает своей спецификой, которую необходимо принимать во внимание при подготовке отчета. Наши специалисты помогут вам составить максимально объективное и профессиональное заключение.

Оценка объектов незавершенного строительства

Такая оценка учитывает степень строительной готовности объекта и различные варианты эффективного использования участка, на котором расположен недострой.

Обычно эта процедура проводится для принятия решения о дальнейшей эксплуатации объекта, его постановки на баланс, отражения в бухучете, совершения сделок купли-продажи, а также для многих нотариальных действий (например, при вступлении в наследство).

Специфика оценки коммерческих объектов

Процедура проводится в соответствии с требованиями ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г., а также Федеральных стандартов оценки.

При оценке коммерческой недвижимости чаще всего определяется ее рыночная цена - наиболее вероятная стоимость, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Предполагается, что на нее не влияют чрезвычайные обстоятельства.

Процесс оценки включает следующие этапы:

1. Заключение договора с заказчиком. После получения заявки оценщик формирует задание и согласовывает стоимость услуг. Договор регламентирует отношения между клиентом и исполнителем.
2. Сбор информации. Перечень документов зависит от типа объекта и его назначения. Обязательно потребуются правоустанавливающий документ, выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации, техпаспорт.
3. Определение количественных и качественных параметров, влияющих на цену. Это местоположение, эффективность использования, техническое состояние, площадь, материалы стен и перекрытий и т.д.
4. Анализ рынка. Оценщик изучает сделки с аналогичными объектами. Собирается информация как на оцениваемую недвижимость, так и на сопоставимые варианты. Формируется список допущений и ограничений.
5. Выбор и обоснование подходов и методов расчета. Обычно применяются сравнительный и доходный подходы - вместе или по отдельности.
6. Согласование результатов. Полученные данные используются для определения итоговой величины стоимости.
7. Составление и передача отчета об оценке. Общие требования к его содержанию приведены в ФЗ №135-ФЗ.

Факторы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости

На цену влияют следующие параметры:

• местоположение;
• степень готовности;
• текущее состояние;
• функциональная пригодность;
• использованные материалы и технологии, наличие дополнительного оборудования;
• площадь и этажность;
• внешняя и внутренняя отделка;
• наличие и исправность лифта;
• состояние инженерных систем;
• транспортная доступность (наличие подъездных путей) и др.

Основные подходы к оценке

При расчете стоимости коммерческих объектов чаще всего используются доходный и сравнительный подходы.

Доходный подход предполагает оценку потенциального дохода от использования недвижимости в будущем. По сути, определяется стоимость ожидаемых выгод от эксплуатации и возможной продажи актива. Этот подход также применяется для оценки инвестиционной привлекательности бизнеса.

Сравнительный подход основан на сопоставлении объекта оценки с аналогичными проданными объектами. Поскольку информация о сделках конфиденциальна, используются поправочные коэффициенты.

Он включает два метода:

• метод сравнения продаж;
• метод валового рентного мультипликатора.

Затратный подход предусматривает расчет затрат на восстановление объекта с учетом износа. Он применяется при наличии актуальных данных о стоимости материалов, комплектующих и строительных работ. Несмотря на трудоемкость, этот подход исключает субъективизм оценщика и рыночные колебания.

Доверьте оценку коммерческой недвижимости профессионалам - и вы получите надежный отчет, который будет принят любыми инстанциями.